מהי קבוצת מס ההכנסה המתאימה לך בIRS?
השאלה הראשונה שתמיש צצה לכל משקיע מתחיל בארצות הברית היא- "מה קורה עם המיסים?", אז קודם כל אני חייב להגיד לכם- תתייעצו עם רואה חשבון. אבל לפני שאתם פונים לרואה חשבון, סיכמנו עבורכם המשקיעים, כמה נקודות למחשבה בנושא המיסוי בארצות הברית בלבד (כמובן שיש לקחת בחשבון גם את נושא המס בארץ).
כיצד IRS מסווג משקיעי נדל“ן שונים?
ישנם שני מסולולי מס עקריים בתחום הנדל“ן בארצות הברית:
- קבוצת המס הראשונה היא של סוחרי הנדל“ן- Real Estate Dealers
- קבוצת המס השניה היא של משקיעי הנדל“ן-Real Estate Investors
לכל קבוצה יש את היתרונות והחסרונות שלה, ולכן אנחנו בנדל“ןFL מעניקים לכם את האפשרות להחשף לאנשי מקצוע העובדים לצידינו ופועלים באופן המקצועי ביותר, על מנת שתקבלו את היעוץ המקצועי הטוב ביותר.
סוחר נדל“ן ואדם שמשקיע בנדל“ן כאחד מרוויחים את כספם מהתעסקות בנכסים, אז מה בכל זאת ההבדל סוחרי ומשקיעי נדל“ן?
- ראשית, סוחרי הנדל“ן חייבים להיות מורשים ובעלי רשיון מוסמכים.
- לעומת זאת, משקיעי הנדל“ן אינם זקוקים לרשיון או הכשרה כלשהי.אנחנו בנדל"ןFL מוגדרים כ-Real Estate Dealers משום שאנו בעלי רשיונות והסמכה לעסוק בנדל“ן.
- בנוסף, סוחר נדל"ן (Real Estate Dealer) הוא אדם שרוכש נכס ומוכר אותו ללקוחות בתדירות גבוהה.
- כמו כן, אדם הקונה בית ומוכר אותו באופן מהיר יחסית הוא בדרך כלל סוחר נדל“ן, ואילו אדם שקונה נכס ולא מוכר אותו אחרי שנה לפחות הוא בדרך כלל משקיע בנדל“ן.
- משקיעי הנדלן בדרך כלל מרוויחים את הכנסתם מתשואה שוטפת שהיא שכירות מהנכס או על ידי מכירת הנכס ברווח.
- בניגוד לכך, סוחרי נדל“ן מרוויחים את רוב הכנסתם מדמי תיווך ומכירה מהירה של הנכס.
מהי הגדרה של השקעות נדל"ן פסיביות?
השקעות נדל"ן פסיביות הן דרך להשקיע בנדל"ן בכדי להגדיל את ההכנסה בצורה ניכרת, מבלי להיות פעיל באופן מלא.
כלומר, המשקיע אינו מעורב באופן פעיל וישיר בהפקת רווחים או הכנסות מנדל“ן. משקיע פסיבי משקיע את כספו בעיסקה שנראת לו עם פוטנציאל עליית שווי שוק עתידית. פעולה הדומה לאדם המשקיע בבורסה וממתין שערך ההשקעה שלו תעלה.
שאלה נפוצה שעולה כמשקיע נדל"ן חדש היא:
כיצד IRS מסווג משקיע לצורך חיוב במס הכנסה? האם כסוחר נדל"ן או כמשקיע נדל"ן?
אילו משקיעים נחשבים כסוחרי נדל“ן בIRS?
סוחר הנדל“ן הוא אדם העוסק בבעלות על נדל"ן למטרות עיקריות כמו למכירה מחדש, ולא למטרות השקעה ארוכות טווח. לדוגמא, בנדל“ןFL אנו קונים נכסים שמחירם מתחת למחיר השוק בארצות הברית, משפצים את הנכסים ומוכרים אותם ללקוחותינו. רוב לקוחותינו בישראל הם אנשים המשקיעים בנדל“ן ומרוויחים את כספם מתשואות גבוהות, וישנם לקוחות שלאחר זמן מוכרים את הנכס ועושים .Exit
זה יכול לכלול משקיעים בנדל"ן או אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן הקונים, בונים או מוכרים נדל"ן כעסק העיקרי שלהם.
כמה דוגמאות לסוחרי נדל"ן הם:
- יזמי נדל"ן אשר רוכשים קרקעות, בונים נכס חדש ומעמידים אותו למכירה.
- פליפ- רכישת נכס במחיר מוזל ומכירתו באופן מידי.
- סיטונאים ((Wholesaler.
למדו את ההבדלים בין סוחר נדל"ן למשקיע נדל"ן והשלכות המס השונות בין הקבוצות.
סיווג המס נקבע על ידי הגורמים הבאים יחד:
- תדירות ומספר העסקאות.
- הכוונה המקורית בעת רכישת נכס ההשקעה.
- תקופת הבעלות על הנכס.
- היקף השיפוצים שבוצעו בנכס.
- המאמץ הכרוך במכירת הנכס (זמן עבודה).
- סכום ההכנסה שנוצר מההשקעה בהשוואה למקורות הכנסה אחרים.
- מידת ההשתתפות בניהול הנכס.
אדם העוסק בקנייה ומכירת נכסים ועושה זאת בכמויות גדולות בפרק זמן מסוים, יסווג כמעט תמיד כסוחר נדל‘ן. עם זאת, גורמים מסוימים יכולים להשתנות עם הזמן.
לדוגמה, אדם שביום יום עובד כרופא המנהל קליניקות רבות וגם הוא הבעלים של נכסים מסחריים אלו, יתכן שלא יחשב כסוחר נדל“ן, גם אם חלק מהנכסים הוחזקו לפרק זמן קצר.
הכוונה המקורית לרכישת הנדל"ן חשובה. רוב לקוחותינו בנדל“ן FL, כוונתיהם היא השקעה לאורך זמן ולכן הם נחשבים כמשקיע בנדל“ן (.(Real Estate Investors
אולם, במידה והרופא שדוגמה לעיל השקיע זמן משמעותי בפגישות דיירים עבור שטחי המרפאות הנוספות, כתיבת חוזי שכירויות, גביית שכר דירה ותיאום תיקונים בתקופת הבעלות, אז במקרה זה יחשב כסוחר בנדל“ן ((Real Estate Dealer, מכיוון שהשקעתו כבר לא פסיבית.
סוחרי נדל"ן אינם מוגדרים באופן ספציפי על ידי מס הכנסה, כלומר ההגדרה פתוחה לפרשנות על ידי בתי המשפט.
אילו משקיעים נחשבים כמשקיעי נדל“ן ב IRS?
משקיע נדל"ן הוא מי שקונה נדל"ן למטרות השקעה, מתוך כוונה להחזיק את הנכס לצורך החזר השקעה לטווח הארוך.
דוגמאות למשקיעים בנדל"ן כוללות:
- אדם המחזיק בנדל"ן להשכרה ומרוויח את הכנסתו בן היתר משכירות.
- אדם המשתמש בניהול צד ג‘ לתפעול היומיומי של הנכסים.
- אדם הרשום כחברה בערבון מוגבל (LLC) המחזיק בנדל"ן מסחרי ויש לו מעט מאוד מעורבות אישית בניהול השוטף של הנכס.
אנו בנדל“ןFL דואגים שלכל לקוח תהיה חברת ניהול אשר מנהלת עבורו את הנכס. חברת הניהול דואגת מידי חודש להעביר ללקוח את דמי השכירות, מטפלת בתחזוק הנכס, וכצריך מוצאת דייר שיתגורר בנכס. כך שלקוחותינו יהיה נוח להשקיע ללא מעורובות אישית. בנוסף, אנו פותחים לכל לקוח חברת בע“מ (LLC) כמגן משפטי במידה ויהיו תביעות.
השלכות המס על סוחר נדל“ן– Real Estate Dealer לעומת משקיע בנדל“ן–:Real Estate Investor
הסיבה העיקרית שאנשים שואפים להישאר כמשקיע נדל"ן ולא סוחרי נדל"ן הינה השלכות המס.
משקיעי נדל"ן נהנים מהטבת מס רבות יותר מסוחרי הנדל“ן, הכוללות:
- פחת של נכס הון הוצאה מותרת למסם.
- ניכויי מס על הוצאות תיפעוליות הקשורות להשקעתם בנדל"ן.
- הזדמנות לשיחלוף נכסים ודחיית מס (1031 Exchange).
- פריסת מס על מכירת הנכסים.
- שיעורי מס נוחים על מכירת נכסים המוחזקים לאורך של שנה לפחות (מס רווח הון לטווח הארוך הינו 15% עד 20%).
- הזדמנות לקיזוז הכנסה פסיבית עם הפסדים פסיביים.
אם נסכם את כל מה שכתבנו למעלה:
כפי שאתם יכולים לראות, סוג הסיווג במס ההכנסה יכול להוביל להבדל גדול כאשר מחשבים את מס ההכנסה הכולל.
אמנם, היותו אדם שמשקיע בנדל"ן משפיע בחיוב מבחינת מס, אך אין שום דבר רע בלהיות סוחר נדל”ן.
לא תמיד אדם משויך לקבוצה אחת ויחידה מבחינת מס. הרבה אנשים המעוסקים בנדל“ן הם מוגדירם לפעמים משקיעים ולפעמים סוחרים. יתכן שאדם העוסק בתחום הנדל"ן יחויב במס, בעיסקאות מסיומות כסוחר ואחרות יחויב כמשקיע.
לכן, נדרש רואי חשבון מנוסה אשר יוכל לחשב את המס על כל נכס בנפרד. רואי החשבון יכולים להועיל כשמדובר בהגשת מיסים על עסקאות הנדל"ן שלך, ובכך לחסוך כסף רב. אתם מוזמנים לפנות אלינו בנדל“ןFL כדי לקבל את הסיוע המקצועי והטוב ביותר בתחום הנדל“ן בארצות הברית.
כותבי הכתבה:
יאיר פילוסוף – מנכ“ל נדל“ן FL
מספר טלפון: 054-2056195
שמואל פילוסוף – סמנכ“ל שיווק ומכירות של נדל“ן FL
מספר טלפון: 050-8788914