צור קשר

השאר פרטים

צור קשר

מיסוי נדל"ן בארה"ב

מיסוי נדל"ן בארה"ב כולל בתוכו מיסוי הכנסות משכירות ומיסוי רווחי הון במכירה.
איך זה בדיוק עובד ואיך זה קשור לרווחים בטווח ארוך ובטווח קצר?

מיסוי נכסי נדל"ן בארה"ב מתבצע במסגרת מערכת המס הרחבה של מיסוי רווחי הון, הנחלקת לקטגוריית הטווח הקצר ולקטגוריית הטווח הארוך. מיסוי טווח קצר הוא מיסוי החל על רווחים שנוצרו בטווח של עד שנה אחת, בעוד מיסוי טווח ארוך חל על רווחים שנוצרו בכל טווח שמעבר לשנה אחת.

הפרדה זו לטווחי זמן היא שמבדילה בין רווחים משכירות שנוצרים באופן שוטף לאורך השנה, ולכן נחשבים לרווחי טווח קצר, ובין רווחים ממכירת נכס שבדרך כלל נחשבים לרווחי טווח ארוך, למעט מקרים בהם מכירת הנכס מתבצעת בתוך פחות משנה מיום קנייתו.

בנוסף לכך, מורכב המערך של מיסוי נדלן בארהב ממס פדראלי המשולם לממשל הפדראלי הכללי של ארה"ב, וממס מדינתי המשולם למדינה בה רשום הנכס. המס הפדראלי הוא מס אחיד החל בצורה שווה על כלל רווחי ההון מנדל"ן בכל ארה"ב, בעוד שהמס המדינתי משתנה ממדינה למדינה, כשישנן 4 מדינות בהן כלל לא חל מס מדינה על רווחי הון מנדל"ן – טקסס, פלורידה, נבאדה וטנסי.
שיעור המס הפדראלי לטווח הקצר (נכון ל-2015) החל על השכרת נכסי נדל"ן, נע בין 10% ל-39.6% בהתאם להיקף הרווח. מדרגת המס הראשונה (4,000$ – 0) פטורה מתשלום המס הפדראלי, אם כי חלה עליה חובת דיווח מלאה. ראוי לציין שבישראל לא קיים פטור עבור מדרגה זו, ותשלום המס חל החל מהשקל הראשון.

כאמור, בנוסף למס הפדראלי על רווחים מהשכרת נכסי נדל"ן, חל גם המס המדינתי שנע בטווח של 4%-10% בהתאם למדינה בה רשום הנכס.

מיסוי רווחים משכירות

תשלומי המס בארה"ב מבוצעים באמצעות דו"ח מס ייעודי, שעל כל אזרח למלא ולהגיש לרשויות המס אחת לשנה. בדו"ח מפורטות כלל ההכנסות וההוצאות הנובעות מהשכרת הנכס. חישוב המס מתבצע מתוך הרווח המחושב על פי סך ההכנסות משכירות בניכוי ההוצאות הבאות:

הוצאות ישירות

מיסים החלים על הנכס (ארנונה או מס רכישה דירה בחו ל למשל), ביטוח הנכס, פרסום, ניקיון ותחזוקה, עמלות סוכנים, שכר טרחה לעורכי דין ורואי חשבון, דמי ניהול המשולמים לחברת ניהול, עלויות מימון וריבית על משכנתא

הוצאות עקיפות

כרטיסי טיסה, בתי מלון, רכב שכור, אש"ל והוצאות עקיפות אחרות, שנדרשות לצורך תפעול והשכרת הנכס

פחת על הנכס

מיסוי נדלן בארהב מאפשר ניכוי פחת על הנכס על פי שיטת 'הקו הישר', להפחתת הנכס על פני 27.5 שנים

מיסוי רווח הון

רווח הון הוא רווח שנוצר בעת מכירת נכס. הרווח מחושב בהתאם לסכום שהתקבל בגין מכירת הנכס בניכוי עלות קנייתו וניכוי הפחת על הנכס. רווח ההון מדווח במסגרת הדו"ח השנתי וחייב במס במקרה של רווח. במידה וסכום המכירה נמוך יותר מסך עלות הקנייה והפחת, מדובר למעשה בהפסד הון, עליו לא חל כל מס.
המס הפדראלי על רווחי הון בארה"ב עומד על 15%-20% בטווח הארוך, ועל 10%-39.6% בטווח הקצר, בדומה למס על רווח מהשכרה שהוא רווח קצר טווח. בנוסף למס הפדראלי, יש לשלם גם את המס המדינתי הקבוע במדינה בה רשום הנכס.

 

יאיר פילוסוף מנכ״ל ‏NADLAN-FL LLC. 0542056195 ‏ nadlan-fl.co.il

לקבלת הצעת מחיר אטרקטיבית


חברת עצוב אתרים חברת עצוב אתרים