צור קשר

השאר פרטים

צור קשר

חידושים בעולם השקעות הנדל"ן בפלורידה

Nadlan- Fl מביאה עבורכם המשקיעים, חידושים בעולם ההשקעות נדל"ן בפלורידה.

בכדי להמחיש לכם חידוש בעולם השקעות הנדל"ן בפלורידה, יאיר פילוסוף מנכ"ל Nadlan- Fl יסביר לכם על תהליך ה Short Sale דרך דוגמה למטה של התנהלות בין שתי חברות LLC.

במהלך שנת 2014 חברת FITL INVESTMENTS LLC  לוותה 100,000$ מחברת NADLAN-FL LLC. מטרת ההלוואה היתה לרכישת נכס לצורך השקעה, אשר עלותו בשנת 2014 עמדה על סכום של 120,000$. עם הזמן ערך הנכס ירד, והגיע לסכום של 80,000$.

תכנון תזרים המזומנים של חברת FITL INVESTMENTS LLC במהלך 2016 נפגע והיא נכנסה לקשיי נזילות, וכמו כן היא לא הצליחה לעמוד בהתחיייבות ובפרעון ההלוואה לחברת NADLAN-FL LLC.

עד לתאריך ה 1/3/2016 חברת FITL INVESTMENTS LLC פרעה 3,000$ בלבד על חשבון הקרן מתוך הסך של 100,000$ ההלוואה שהיא לוותה.

ב 1/4/2017 הגיעו להסכם שתי החברות למכור את הנכס ב Short Sale, סוג מכירה המצריך את אישורם של שני הצדדים.

במהלך שנת 2017 הנכס נמכר בסכום של 77,000$- לפי דוגמה זו חברת NADLAN-FL LLC רשמה הפסד של 20,000$ לאחר שמראש היא הכירה בחוב אבוד של 20,000$ בתהליך המכירה ב Short Sale.

 

מהו בעצם Short Sale, ומי יכול למכור נכס בצורה זו?

 Short Sale ניתן לבצע כאשר הבנקים או הגופים הפיננסים מאשרים מכירה לקונה אשר יכול לקנות במזומן בלבד. לא ניתן להמיר את החוב הקיים בחוב חדש, ולכן ההרשאה לעסקה היא במזומן בלבד. ניתן לבצע עסקה ב Short Sale בלקיחת הלוואה, אך רק במעורבות גורם שלישי אשר מקשה על ביצוע העסקה.

חובה של חברת NADLAN-FL LLC למס הכנסה יקטן בשנת 2017 ב 20,000$, בעקבות עסקת ה Short Sale אשר ההפסד מהעסקה יוכר בהוצאות החברה.

 

דוגמה לחישוב ההכנסה החייבת של כל חברה לשנת 2017

 

שותפי NADLAN-FL LLC   חישוב הכנסה חייבת:

נניח שחברת NADLAN-FL LLC  הרוויחה במהלך שנת 2017 60,000$ והמס השולי של השותפים, על מנת לא לסבך את החישוב, בחברה הוא 10% קבוע. ( המס בפועל הוא מדורג ומשתנה משותף לשותף ומקורו בהכנסות מעסקים שונים בנוסף לשותפות הקיימת).

נניח כי לפני מחילת החוב היה לשותפים רווח של 60,000 דולר בשנת 2017. במקרה זה היה על השותפים לשלם מס שנתי של 6,000$: 60,000$ X 10%= 6,000$

לאחר מחילת החוב, ובהנחה שאחוז המס השולי לא השתנה, תיהיה הכנסתם החייבת של השותפים 40,000$ בלבד. (60,000$ פחות ה- 20,000$ = 40,000$).

לכן ,לאחר מחילת החוב יהיה חישוב המס של השותפים כדלקמן: 40,000$ X 10% = 4,000$.

 

שותפי חברת FITL INVESTMENTS LLC –  – חישוב ההכנסה החייבת:

נניח שחברת FITL INVESTMENTS LLC  הרוויחה במהלך שנת 2017 50,000$ והמס השולי של השותפים, על מנת לא לסבך את החישוב, בחברה הוא 10% קבוע. ( המס בפועל הוא מדורג ומשתנה משותף לשותף ומקורו בהכנסות מעסקים שונים).

לפני מחילת החוב היה על השותפים לשלם מס שנתי בסך של 5,000$: 50,000$ X 10% = 5,000$.

לאחר שחוב של 20,000 נמחל לה, ובהנחה שאחוז המס השולי לא השתנה תיהיה הכנסתם החייבת של השותפים 70,000$ (50,000$ בתוספת ה- 20,000$ = 70,000$).

לאחר מחילת החוב המס של השותפים יעמוד על 7,000$: 70,000$ X 10% = 7,000$.

 

מדוע מוכרים בשורט סייל ב- Short Sale?

 חברת NADLAN-FL LLC מעוניינת לקבל את חובה מחברת FITL INVESTMENTS LLC, אשר שומרת על הנכס הקיים במצב תקין ופעיל. בכדי לפנות את חברת FITL INVESTMENTS LLC, צריך ללכת להליך משפטי הכרוך בהטרדה ובהוצאות נוספות. כמו כן לא חלה חובת שיפוץ הבית (כמו בעת מכירה) על חברת FITL INVESTMENTS LLC.

בכדי לא לפגוע ב Credit Score  של חברת FITL INVESTMENTS LLC, בעקבות תהליך הפינוי (Eviction) נגדה. תרצה חברת FITL INVESTMENTS LLC לשמור על יכולת ההתנהלות הפיננסית שלה בעתיד.

לכן ישנה מוטיבציה הדדית לבצע עסקה ב Short Sale בכדי למקסם את הנכס.

 

הכותב הוא – יאיר פילוסוף מנכ"ל Nadlan Fl.

 

לקבלת הצעת מחיר אטרקטיבית


חברת עצוב אתרים חברת עצוב אתרים