צור קשר

השאר פרטים

צור קשר

מגרשים לבניה עצמית

מה יש לבדוק שרוכשים אדמה  לבניה בפלורידה ארה"ב?

מאת : יאיר פילוסוף מנכ"ל NadlanFL, רואה חשבון ומומחה להשקעות בדרום מערב פלורידה.

ערכה של קרקע משתנה מאזור לאזור וישנם כמה פרמטרים כלליים לרכישת אדמה הנכונים לכל מקום בעולם, כמו כן ישנם אלמנטים שנכונים  במיוחד למדינת פלורידה. אני, יאיר פילוסוף מנכ"ל NADLAN-FL LLC,  אתן סקירה כללית ואתמקד בנקודות המיוחדות שמאפיינות את אזור  FORT MYERS  ו LEHIGH ACERS  השוכנות ב LEE COUNTY –  מחוז הנמצא  בדרום מערב  פלורידה.

מחיר חלקה שגודלה כדונם-(רבע ACER) כיום נע בין 3,500 דולר ל 9,000 דולר, ולהלן הפרמטרים המשפיעים על מחיר הקרקע:

  1. פרמטרים ייחודיים ל LEHIGH ACRES
  • גובה המוחלט של השטח מעל פני הים הגובה של LEHIGH ACERS  הוא כ-20 פיט מעל הים- וככל  שהשטח גבוה יותר מעל פני הים מחירו גבוה יותר.
  • מרחק ממפרץ מקסיקוNADLAN-FL מתמקדת באדמות רחוקות מהים. לכן ערכם של חלקות אילו זול יותר, וסכנת ההצפה באזור לכשייבנה פחותה בהרבה.
  • איזור גבוה יחסית לאיזורים המרוחקים מהיםחשיבות ייחודית זו היא למזער את  ההצפות של מים בחלקה. דבר אשר יוביל בעתיד להוזלת פרמיית הביטוח של הבית אשר ייבנה עליו.
  • מערכת ניקוז המים לבית וממנו– ככל שמערכת הניקוז טובה יותר לחלקה המדוברת כך ערכה בשוק גבוה יותר. NadlanFL דואגת לרכוש חלקות עם מערכות ניקוז ברמות הגבוהות ביותר, וזאת בכדי למנוע הצפות עתידיות בשטח הנכס העתידי.
  1. פרמטרים ייחודיים  למדינת פלורידה
  • חוק הגנת חיות הבר בפלורידהכיום קיים חוק בפלורידה, המגן על הינשוף המקומי. החוק אומר שאין אפשרות לגרש ינשוף המקנן בשטח אדמה, גם אם שטח נדלני זה הוא בבעלות פרטית. כל הנושא מעוגן בחוק מדינת פלורידה, כאשר הארגונים הירוקים עומדים על כך. כיום קיים רק גוף אחד ממשלתי אמון על פינוי קנים של ינשופים במדינת פלורידה, כאשר עלות פינוי הקן על גוזליו וזוג ההורים הינו כ- 3,000 דולר.
  • THE TURTLE OF LEHIGH ACERS – בהמשך לחוק הגנת חיות הבר בפלורידה, יש לבדוק כי על האדמה שרכשת אין את הצב הנפוץ באיזור נמצא-חל איסור בניה באיזור שצב זה מקנן.
  • כמות עצים על החלקהעלות גיזום ופינוי העצים ל Acer (אחד אייקר הינו כ- ארבע דונם) אשר- NadlanFL משלמת הינו כ 1,000 דולר.
  • סוג האדמה והאם היא טובה לבניהיש לבדוק שאין מדובר באדמת ביצה לשעבר, בדיקות מסוג זה מתבצעות ע"י חברות אשר עובדות בשיתוף עם NadlanFL.
  • מערכת מים מרכזיתהאם האזור מחובר או צפוי להתחבר בעתיד למערכת מים מרכזית
  • קרבה למערכת החשמל האיזוריתישנה חשיבות גבוה למרחק הפיזי מהטרנספורמר (שנאי) של חברת החשמל המקומית.
  • נגישות לחלקת האדמה האם יש כביש גישה סלול שמוביל אל חלקת האדמה. כמו האם החלקה ממקומת ליד גישה מהירה לכבישים ראשיים, תחבורה ציבורית (כגון: רכבות, אטובוסים ושדות תעופה).
  • פיצול חלקה האם החלקה מוגדרת כחלקה אחת, או כמספר חלקות. עלות פיצול חלקה ליחידה בודדת הינה כ-1,500 דולר.
  • תכניות מתאר אזוריות ZONNING – האם חלקת האדמה מופשרת לבניית בית בודד, בניה רבוייה, דו משפחתי, מבנה מסחרי או כל דבר אחר על החלקה.
  • NO DeHYDRATED LAND – אין לקנות אדמה שיש בה תהליך של DEHYDRISION  עלות לאיכות הסביבה לפני בניה היא $20,000.
  • WET TOP LAND– יש לבדוק שהאדמה הנרכשת אינה אדמת ביצה -הדבר מייקר את עליות הבניה, שכן יש לבצע ייבוש מלא של הקרקע לפני התחלת הבניה.

 

פרמטרים כלליים שיש לבדוק וכמובן נכונים לדרום מערב פלורידה

  • מקורות תעסוקה מקורות תעסוקה וקרבתם לאדמה, באם זה עכשוויים או עתידיים, הינם גורם משמעותי בעת בחירת השטח.
  • רכישה מרובהישנה עדיפות לרכישת מספר שטחים הקרובים גאוגרפית אחד לשני, ומופשרים לבניה, וזאת בכדי להוזיל עלויות בנייה עתידיות.
  • תכניות מתאר עתידיות באזוריש לבדוק את התכנית האיזורית, לבניית אוניברסיטאות ומרכזיים מסחריים.
  • מלאי הבתים הריקים באזור– אם כמות הבתים באזור נמוכה כדאיות הבניה על הקרקע גדלה, מה שבאופן טבעי מגדיל את הביקוש לבניה חדשה ובכך מעלה את ערך האדמה.

יאיר פילוסוף

מנכ"ל

NADLAN-FL LLC

לקבלת הצעת מחיר אטרקטיבית


חברת עצוב אתרים חברת עצוב אתרים